Stallo a Milano, mattone in crisi, più immobile di così

“Gli architetti sono qua, hanno in mano la città…”. Lo cantavano a fine anni Novanta gli Afterhours di Manuel Agnelli con un chiaro riferimento a Milano. La canzone cominciava con una bestemmia contro la borghesia e la speculazione edilizia, un manifesto generazionale quasi, del dopo Tangentopoli. L’album “Hai paura del buio?” è del 1997, ma il brano è dell’anno prima: il titolo della canzone è 1.9.9.6., un anno bisestile come questo in cui invece a inveire sono proprio gli architetti. Perché a Milano sul mattone non si capisce più niente.

La perla immobiliare d’Italia brilla un po’ meno negli ultimi mesi. A impolverare non poco il mattone di Milano non è lo smog, ma una pioggia di inchieste che da mesi getta nel panico sviluppatori e politica, agitando le acque di un settore critico e strategico non solo per la metropolitana lombarda. Cosa è successo?

A tagliarla con l’accetta si è persa la bussola, non si sa bene come fare, le leggi di ieri, anzi degli anni non valgono più e alcune indicazioni normative nazionali sono state ripescate dalla Procura in contrasto con l’interpretazione di leggi regionali e comunali che da tempo fanno da guida ai cantieri lombardi. 

Poi magari in Tribunale si vince pure, ma lo sconcerto cresce, perché comunque la trafila legale è un problema, soprattutto anche per il dipendente pubblico comunale che ormai ha paura di doversi pagare l’avvocato, soprattutto per il fondo, l’investitore, lo sviluppatore che hanno raccolto milioni per costruire, messo in fila le tappe del piano e ora gli dicono che da due anni si passa a tre per un’autorizzazione e che la procedura è tutta diversa. Insomma confusione. 

Immobiliare, a Milano è stallo, grossi progetti sotto inchiesta, Sala preoccupatissimo

E quando giochi con queste cifre alla fine freni. Ed è stallo.

Così lo ha definito Marco Grillo, l’amministratore delegato della “piccola” immobiliare AbitareIn molto nota all’ombra del Duomo e nella media periferia: “Il primo trimestre dell’esercizio subisce ancora l’effetto dell’allungamento dei tempi di rilascio dei titoli autorizzativi, ormai sistematico a Milano […] L’attuale situazione di stallo della nostra Città, come comporta l’impossibilità di costruire case nuove, oltre a causare forti slittamenti temporali nelle attività degli sviluppatori e a rischiare di mettere in crisi la filiera delle costruzioni, continua a incrementare la già pressante domanda di case nuove”.

Un giudizio duro, ma che alla luce dei conti della società meneghina è persino vellutato: i ricavi delle vendite della società crollano da 16,43 milioni a 5,75 milioni di euro nel 2023, il totale dei ricavi è circa il triplo con una dinamica simile, ma deriva soprattutto dalla variazione delle rimanenze per avanzamento lavori. Come a dire che si lavora su quanto già era stato autorizzato e fila liscio, ma la situazione si fa pesante.

Pochi giorni prima, all’inizio di questo mese, il sindaco di Milano Giuseppe Sala era stato molto più esplicito: “Io non avrei mai immaginato di arrivare a una situazione in cui 140 funzionari e dirigenti del Comune mi scrivono e mi dicono ‘cambiami lavoro’. La serenità proprio no, non sono per niente sereno, sono preoccupatissimo”.

A cosa si riferisce? A una fuga di massa dagli uffici dell’Urbanistica cittadina: almeno 132 firme di dipendenti che chiedono di essere trasferiti perché non vogliono finire in causa per via delle firme sulle richieste. Chiedono indicazioni operative, tutela legale. Hanno paura che il lavoro ordinario che hanno svolto finora all’improvviso li metta nei guai. Le parole chiave della loro protesta “disorientamento”, “disagio materiale e psicofisico”, “Assenza di tutele e del supporto morale, legale e lavorativo”, “Esposizione di tutti i lavoratori ad azioni legali indipendentemente dal proprio ruolo e grado”. Insomma hanno paura e in queste condizioni in quell’ufficio non ci vogliono rimanere.

Sono infatti in corso da mesi inchieste pesanti della magistratura su grossi progetti, dall'Hidden Garden di piazza Aspromonte, alle Park Towers di Parco Lambro (in via Crescenzago), alla Torre Milano di via Stresa. Nel mirino gli interventi di ristrutturazione con progetti oltre i 25 metri di altezza che in passato scorrevano (relativamente) lisci con le autorizzazioni e ora invece potrebbero tempi più lunghi, fino appunto a 3 anni, ma soprattutto pratiche diverse e più complesse. Prima buttavi giù e costruivi come una ristrutturazione, ora – sostiene la magistratura - va considerato come un nuovo sviluppo. E la macchina si inceppa.

Con gli organici in rotta e il rischio di una paralisi che sarebbe poi anche un disastro per le casse comunali l’assessore alla Rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi e il direttore generale del Comune Christian Malangone hanno promesso almeno la tutela legale ai 140 dipendenti in fuga dagli uffici dell’urbanistica.

Ma la questione è rimbalzata anche al ministero – secondo le indiscrezioni - segnatamente a Matteo Salvini, ministro per le infrastrutture cui si chiederebbe di cancellare le norme nazionali sgradite cui si appellano i magistrati contro le leggi locali finora applicate senza grossi problemi.

Adesso potrebbero finire sotto inchiesta della magistratura almeno 140 progetti e sostanzialmente i costruttori non sanno più cosa fare. Anzi la nebbia cresce.

Finiti sul tavolo del GIP (il giudice delle indagini preliminari che in pratica decide se si deve andare o no a processo, se si devono applicare o meno misure cautelari) i casi dell’Hidden Garden, un palazzo in piazza Aspromonte, delle Park Towers di Parco Lambro, hanno ottenuto un sostanziale via libera. Nel senso che l’istanza di sequestro del cantiere è stata rigettata. Sarebbe troppo avanzato lo stato dei lavori.

Il sequestro dell’Hidden Garden è arrivato persino alla Cassazione, dopo essere stato bloccato dal GIP e dal Riesame. Ma il GIP, sibillino, ha anche ammesso “la piena fondatezza dell’impianto accusatorio e la sussistenza dei reati di abuso edilizio e lottizzazione abusiva”. Paroline da far tremare le ginocchia a ogni costruttore…

Immobiliare, le inchieste chiamano in causa grossi nomi

Ma facciamo un po’ di nomi per restare sul concreto. I pubblici ministeri sono nel caso Marina Petruzzella, Paolo Filippini e Mauro Clerici.

Bluestone è lo sviluppatore (tra l’altro) delle Park Towers di Parco Lambro e dell’Hidden Garden, fa riferimento all’imprenditore e amministratore Andrea Bezziccheri che lavora da decenni nella città di Milano dove ha sviluppato più di 50 iniziative immobiliari in zone chiave come i Navigli, Isola, Porta Romana e Garibaldi.

Sotto inchiesta nello stesso dossier è finito Roberto Verderio, Cavaliere della Repubblica e titolare con Mauro De Nardi della Devero Costruzioni che ha eseguito i lavori. Ci sono in gioco, solo nelle Towers, 113 appartamenti in torri dai 10 ai 81 metri. Se non suonasse pittoresco, potremmo dire che Crescenzago trema. 

Ma l’indagine per abuso edilizio ha colpito anche la Torre Milano in via Stresa, zona Maggiolina, 25 piani, 110 appartamenti sponsorizzati anche dall’Impresa Rusconi, un nome storico a Milano. La vendita è stata affidata a Orione Property Management (il promotore), il progetto è della Beretta Associati. Finiscono nelle carte dei tre magistrati di cui sopra – riporta Il Giorno – oltre a imprenditori, progettisti e tecnici, anche questa volta dei manager del Comune di cui preferiamo tralasciare i nominativi.

Il motivo è sempre lo stesso: l’intervento è stato qualificato come “ristrutturazione edilizia”, ma doveva – secondo i magistrati – risultare come “nuova costruzione”. Una etichetta che cambia tutto anche in termini di regole sulle volumetrie. Stefano e Carlo Rusconi, rappresentanti legali della Orione Property, tra gli indagati.

E qui emerge un altro consistente problema e la questione si gonfia ancora di più. Se la qualifica del nuovo abitato è quella di “nuova costruzione”, non valgono più le vecchie regole. La SCIA (una sorta di autocertificazione comunque valutata dai tecnici del Comune) non è più lo strumento da usare, serve un Permesso di costruire, che però fa slittare i tempi per l’autorizzazione da due a tre anni.

Ma la cosa è ancora più grave. Infatti, data la mole degli edifici in parola, secondo gli inquirenti la qualificazione degli interventi come ristrutturazione e non come nuove costruzioni ha avviato una “trasformazione edilizia urbanistica” senza il “piano urbanistico attuativo” che è necessario per edifici più alti di 25 metri.

Di conseguenza sussisterebbe la fattispecie di reato di lottizzazione abusiva. Una cosuccia che prevede l’arresto fino a due anni, ma anche l’avvio di un iter che, partendo dalla sospensione della lottizzazione, arriva all’immediata interruzione delle opere, al divieto di disporre dei suoi e potenzialmente, dopo 90 giorni, all’acquisizione delle aree come patrimonio disponibile del comune. Così leggiamo sul Testo Unico in materia di edilizia (D.P.R. 380/2011).

E qui la giurisprudenza sale ancora di livello. Il GIP di cui sopra – si chiama Daniela Cardamone – ha sottolineato che Corte Costituzionale, Consiglio di Stato e Corte di Cassazione (ossia il non plus ultra dalla giurisprudenza italiana) sono concordi e univoci nel dichiarare che la pianificazione urbanistica un obbligo imprescindibile della Pubblica amministrazione e un diritto della popolazione. Quindi costruzioni impattanti come queste, che creano notevoli carichi urbanistici, non possono essere realizzate in assenza di un previo ‘piano attuativo’, cioè di un piano urbanistico che armonizzi il nuovo al pre-esistente tenendo conto dei servizi della zona, per esempio, e coinvolgendo organi comunali e popolazione.

Insomma l’impianto accusatorio potrebbe tenere, quegli edifici potrebbero essere stati costruiti in maniera abusiva, la situazione potrebbe volgere al peggio davanti a un giudice.

A volte si diventa abusivi senza saperlo. È successo persino allo stesso magistrato Marina Petruzzella che sta portando avanti questi casi a Milano. A Palermo aveva ereditato una villa abusiva dal padre, ma si è spesa per sanare la situazione. Ma va detto che quella vicenda si intreccia con il processo Giano Bifronte su sospetti casi di corruzione e speculazione edilizia al Comune di Palermo. Tutta un’altra storia, forse persino più complicata. Ma riportiamo l’inciso per completezza, per precisare che è all’opera è una magistratura d’esperienza sul settore immobiliare, come d’altronde confermato dalla nota del GIP.

Intanto a Milano il ceto edificatorio trema: spaesati dalla “nuova” interpretazione che sostanzialmente chiede per questi grossi interventi tutto un altro ordine di percorso autorizzativo, il disagio è più che palpabile.

Immobiliare, qualche numero del mercato a Milano (i soldi in gioco)

D’altronde c’è una montagna di soldi in gioco, letteralmente miliardi, che scricchiola in un periodo non facile. Fra tassi d’interesse elevati, rincaro dei materiali ed esplosione dei costi della manodopera anche il mercato milanese, storicamente una sorta di Eldorado anche nei periodi più difficili del mattone italiano, ha accusato la congiuntura. Secondo le statistiche dell’Agenzia delle Entrate A Milano nel secondo trimestre del 2023 (aprile-giugno) si sono vendute 6.568 unità abitative, il 17,1% in meno dello stesso periodo del 2022. Tra luglio e settembre le compravendite sono state 5.323, l’8,5% in meno di un anno prima. C’è crisi insomma, ma il calo sta diminuendo, lo si vede dalle tabelle storiche. E poi è una crisi molto relativa perché i prezzi salgono dal 2016 a Milano, siamo ormai a oltre i 5.370 euro al metro quadro per tutta la città in media. Rispetto al gennaio 2023 il prezzo medio è cresciuto ancora di un 3,7% e ormai c’è la rincorsa degli affitti, che hanno fatto un balzo a gennaio dell’8,64% rispetto a un anno prima e raggiungono i 23,13 €/mq al mese (anche queste sono quotazioni medie suscettibili di decisi rialzi in base alle zone della città).

Ma sulle nuove inchieste, alcuni sviluppatori insinuano persino il sospetto di occulte trame politiche, di attacchi all’Amministrazione Sala da parte dell’ala contrapposta del PD, c’è chi appunto si rivolge a Salvini, quindi al governo, per chiedere di sistemare le norme. A tal punto dunque...

Serve, come raramente accade (anche se in Italia non è poi così raro), certezza del diritto.

Se l’impianto accusatorio è davvero solido, bisogna cambiare tutto e trovare una soluzione per tutti quei progetti in corso e attuati che hanno violato, forse inconsapevolmente, le norme.

Se invece quelle ristrutturazioni possono essere considerate appunto semplici ristrutturazioni, allora serve almeno un giudizio definitivo istituzionale in materia per sbloccare i cantieri.

Limpidezza su cosa si può fare e cosa no, su come si deve fare e su come si deve eventualmente rimediare al già fatto per restare a norma.

D’altronde edificare un grattacielo, partendo da una semplice ristrutturazione formale, è sicuramente pratica di incerta valenza urbanistica, ancorché comunque verificata sotto vari profili tecnici.

Di certo se ne parlerà ancora a Milano. Ancora ieri pomeriggio sarebbe finito nei monitor della magistratura il Bosconaviglio ideato da Stefano Boeri, di nuovo sotto l’ipotesi di “lottizzazione abusiva”. Nessun indagato ancora per l’ennesimo sospetto di lottizzazione abusiva, ma la certezza che questo fascicolo su un progetto da 14 piani rischia di essere in nutrita compagnia.

Così c’è infine chi si ferma, come può, e aspetta. Forse domani la nebbia passerà.