Superbonus per i condomini: ecco le regole da seguire!

Il Superbonus 110% è il più famoso e noto dei bonus edilizi, in quanto permette di ristrutturare la propria abitazione praticamente a costo zero. A parte alcuni costi che potremmo definire tecnici, lo Stato si impegna infatti a restituire il 110% delle spese sostenute.

Il motivo è da ricercare semplicemente nella volontà dello Stato di aiutare i cittadini italiani a rendere le loro abitazioni più moderne, sicure ed anche sostenibili. Tante sono le abitazioni in Italia che non rispettano le regole dovute in termini di sicurezza, sotto tanti punti di vista, ed il Superbonus costituisce una ghiotta occasione per cambiare radicalmente la situazione.

Effettivamente è stato approvato proprio per questo motivo, cioè per dare anche alle famiglie meno facoltose la possibilità di migliorare in maniera netta la condizione della propria abitazione. Nonostante questo, però, il Superbonus è aperto a tutti e qualunque cittadino può ottenerlo senza particolari problemi: non è richiesto un tetto massimo di ISEE né il rispetto di nessun altro requisito soggettivo.

In questo articolo, ci concentriamo su cosa è necessario fare per ottenere il Superbonus per un condominio, quindi per una struttura di proprietà di diversi soggetti. Ecco l’iter da seguire e le regole a cui prestare particolare attenzione, con focus sull’approvazione in assemblea di condominio e la cessione del credito.

Superbonus per i condomini: cosa bisogna fare per ottenerlo?

Prima di focalizzarci, come detto, sull’assemblea di approvazione del Superbonus e la cessione del credito, facciamo un punto della situazione su come funziona questo bonus e sugli step da percorrere per ottenerlo. Si tratta di un percorso piuttosto lungo, va detto, in cui è necessario farsi seguire da un professionista per non incontrare problemi e non andare incontro a sorprese.

Ricordiamo anche che la misura è stata prorogata per tutto il 2022 e 2023 al 110%, mentre nel 2024 scenderà al 70% di detrazione ed infine nel 2025 al 65%. Tutto può ancora cambiare, ma questa è la situazione attuale per gli anni a venire. Detto ciò, ecco gli step chiave per ottenere il Superbonus.

La prima fase è sicuramente quella della discussione in assemblea, fase piuttosto delicata che approfondiamo nel prossimo paragrafo. Dopo aver stabilito che c’è la volontà di usufruire del Superbonus, si passa alle valutazioni preliminari per capire se si può accedere al Superbonus e, in caso di esito positivo, è necessaria l’analisi di fattibilità.

Questo step certifica la possibilità di diminuire di due classi energetiche l’intero edificio, requisito principale in termini di risultato da raggiungere dopo i lavori. Ecco che il quarto step, inevitabilmente, è quello di progettazione esecutiva, in cui si definisce quali lavori trainanti e quali lavori trainati verranno realizzati sulla base di quanto scoperto attraverso l’analisi di fattibilità.

A questo punto si passa al quinto step, in cui si sceglie l’impresa che svolgerà concretamente i lavori, naturalmente compatibilmente con la loro disponibilità e le tempistiche. Questo aspetto pratico e logistico può sembrare banale ma non lo è, in quanto i fatti dicono che è effettivamente difficile trovare un’impresa disponibile in tempistiche brevi, proprio a causa del sovraccarico di lavoro causato dal Superbonus 110%.

Infine, va effettuata l’asseverazione dei costi per poter ottenere la detrazione, con anche il visto di conformità in caso di cessione del credito. Proprio questo è l’ultimo step, di cui però parliamo nello specifico successivamente.

Superbonus per i condomini: attenzione alle regole da seguire in assemblea

L’assemblea condominiale è lo step preliminare, l’occasione in cui formalmente si discute la possibilità di accedere al Superbonus e, in caso, definire tutti gli aspetti pratici, le tempistiche e le esigenze dei soggetti facenti parte del condominio.

Per poter approvare la volontà di eseguire i lavori oggetto di Superbonus 110%, è necessaria la maggioranza assoluta dei presenti in assemblea, ma è anche necessario che questa maggioranza rappresenti almeno il 30% del valore dell’intero edificio.

Questi step burocratici possono sembrare di secondaria importanza, ma è veramente importante che siano eseguiti secondo quanto previsto dalla norma, altrimenti sono impugnabili (in genere, dai condomini in disaccordo con la decisione presa) e l’eventuale lavoro di ristrutturazione già iniziato non può essere oggetto di Superbonus. Insomma, si va a creare un vero e proprio problema, assolutamente evitabile.

Superbonus per i condomini: come funziona la cessione del credito?

In caso si voglia usufruire della cessione del credito, bisogna tenere in considerazione una serie di aspetti importanti, con maggiori obblighi rispetto al normale Superbonus. Innanzitutto, la cessione del credito non è nulla di più di quanto dice il termine stesso, cioè si cede il credito ad un ente autorizzato, come in genere accade con la banca.

Dal 2022 anche Poste Italiane è tornata ad essere tra gli enti che possono effettuare la cessione del credito, naturalmente scontando gli interessi come qualsiasi altra banca in caso di cessione di un credito commerciale.

Lo step burocratico aggiuntivo, oltre all’asseverazione dei costi che certifica che le spese sostenute sono compatibili con i lavori realizzati, è quello del visto di conformità. Tutti questi step e questi obblighi servono semplicemente per verificare che la cessione avvenga in maniera regolare ed in generale che non ci siano frodi, casistica che purtroppo si è verificata spesso con i bonus edilizi.

In ogni caso, per qualsiasi informazione relativa a questa misura, suggeriamo di rivolgersi sempre a professionisti del settore, anche in base alla natura dell’intervento da effettuare. Ottenere il Superbonus non è così semplice, come ormai si è capito; dunque, essere accompagnati da professionisti dà la garanzia di non trovare sorprese. Ricordiamo, infatti, che in caso di mancato accesso al Superbonus bisogna semplicemente pagare di tasca propria i lavori di ristrutturazione effettuata (per alcuni si può usufruire di altri bonus edilizi, ma non si tratta comunque di rimborsi al 110%).